第三部分：品牌定位
一、打造頂級品牌，關(guān)鍵是品牌定位和品牌策略
上海作為國際化的大都市，區(qū)域功能化將是它未來發(fā)展的目標，這樣的最主要好處的就是讓社會的資源配置更加合理化，如何讓“梅泰隆”地區(qū)成為投資者，消費者和工作者三方都滿意，就必須要為“梅泰隆”選擇合適的定位，而這個定位要符合“梅泰隆”本身資源和市場的空隙——即上海所缺少的一塊功能。
上�，F(xiàn)有的一些功能性區(qū)域介紹：
1、外灘及陸家嘴區(qū)域
外灘及陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)。占地２８平方公里的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)是國內(nèi)唯一以“金融貿(mào)易”命名的國家級開發(fā)區(qū)，規(guī)劃中，該區(qū)域的發(fā)展將依托金融要素市場集聚的優(yōu)勢，結(jié)合黃浦江兩岸開發(fā)和外灘沿線功能調(diào)整，進一步完善商業(yè)、交通等配套設(shè)施，重點發(fā)展以中外銀行、保險及資產(chǎn)管理等企業(yè)為主的金融服務(wù)業(yè)。同時，強化和提升金融、商務(wù)、休閑功能，以期成為上海歷史風貌和現(xiàn)代文明完美結(jié)合、經(jīng)典的高檔商務(wù)區(qū)，基本建成層面多、功能強、輻射廣的上海金融中心的核心功能區(qū)。 我認為該地區(qū)的主要特點：
主要功能是金融貿(mào)易，而且極有可能成為亞洲乃至世界的一個新的金融中心它是國家重點扶持的一個金融貿(mào)易區(qū)域。
根據(jù)黨中央提出的“以上海浦東開發(fā)開放為龍頭，進一步開放長江沿岸城市，盡快把上海建成國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易中心之一，帶動長江三角洲和整個長江流域地區(qū)經(jīng)濟的新飛躍”的戰(zhàn)略部署，以國家主席江澤民的題詞“努力把陸家嘴建設(shè)成為面向國際的現(xiàn)代化金融貿(mào)易區(qū)”為奮斗目標，在“十五”期間基本建成面向國際的現(xiàn)代化金融貿(mào)易區(qū)的設(shè)施框架，在2015年基本形成亞太區(qū)域性國際金融貿(mào)易中心。
陸家嘴地區(qū)內(nèi)的開發(fā)具有三大鮮明的特征。其一是城市功能定位明確，獨具優(yōu)勢。它是全國唯一以“金融貿(mào)易”命名的國家級開發(fā)區(qū)，是上海建設(shè)“一個龍頭，三個中心”的重要基地，同時亦是浦東開發(fā)成敗與否的重點形象之所在。江澤民總書記在去年視察浦東時欣然題詞：“努力把陸家嘴建成面向國際的現(xiàn)代化金融貿(mào)易區(qū)”，從中足見其地位的重要性。其二是城市規(guī)劃設(shè)計領(lǐng)先、立意新穎。運用國外最新的城市規(guī)劃的新方法，凝聚了英、法、日、意、加拿大、中國等中外專家的智慧，使浪漫主義與現(xiàn)代主義相融合，融現(xiàn)代城市功能、建筑美學(xué)、環(huán)境科學(xué)、交通設(shè)計為一體，突出了“人與自然相和諧”的主題和面向新世紀的新理念。其規(guī)劃贏得了來訪的中外賓客的一致好評。其三是陸家嘴開發(fā)具有“目標要求高，開發(fā)周期長，受宏觀影響多，對全局影響大”的特點。經(jīng)過八年多艱苦創(chuàng)業(yè)，陸家嘴地域品牌的形象已然樹立，現(xiàn)代化城市功能的雛型已經(jīng)顯現(xiàn)。
次要功能則是成為辦公中心
該地區(qū)通達性的優(yōu)勢：
已經(jīng)建成的延安東路兩條車行越江隧道、一條越江地鐵2號線、南浦和楊浦兩座大橋；年內(nèi)建成的越江人行隧道；將要建設(shè)的明珠線二期越江有軌交通、大道路和復(fù)興東路兩條越江車行隧道，將在黃浦江上構(gòu)筑成立體交通體系，使開發(fā)區(qū)與浦西保持暢通的交通聯(lián)系，使開發(fā)區(qū)與全國和世界緊密相連。
而且即將貫通其余幾條地鐵線。
提供商務(wù)上班族更多的便利。
商務(wù)辦公樓資源：
已建成的浦東國際機場和正在建設(shè)的外高橋深水港等又區(qū)內(nèi)建造的樓宇（8層以上或總高24米以上）達399幢，其中229幢建成使用，以高468米的東方明珠電視塔和居世界第三高度的88層的金茂大廈為代表的高樓群已成為上海現(xiàn)代化城區(qū)的新景觀。有83家中外金融機構(gòu)落戶區(qū)內(nèi)，其中外資金融機構(gòu)42家；上海證券交易所、上海期貨交易所等六大要素市場已遷入?yún)^(qū)內(nèi)；近300家有影響的國內(nèi)外大集團、大企業(yè)，如西門子、斯米克、阿爾卡特、湯臣、寶鋼等進駐陸家嘴。2.5公里長的濱江大道、10萬平方米的陸家嘴中心綠地、5公里長的景觀道路世紀大道、連結(jié)浦西浦東的外灘觀光隧道和現(xiàn)代化的大樓群，形成了都市旅游的獨特景觀。已成功舉辦'99財富論壇的上海國際會議中心和金茂凱悅大酒店、香格里拉大酒店、新亞湯臣大酒店等，使區(qū)內(nèi)的會展功能和“樓宇餐飲”呈現(xiàn)強勁的發(fā)展勢頭。
陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)目前已聚集了8個國家級要素市場、135家中外金融機構(gòu)、40多家跨國公司地區(qū)總部和4000多家貿(mào)易、投資和中介服務(wù)機構(gòu)，落戶浦東的外資銀行目前年營業(yè)稅超過1000萬元人民幣的有10家以上，在浦東53家外資銀行中，24家外資銀行被確定為中國境內(nèi)業(yè)務(wù)的主報告行，浦東已經(jīng)成為與國際金融市場接軌的主要窗口。
魂：
而且該地區(qū)最大優(yōu)勢就是依托了上海的魂——上海的母親河——黃浦江
另外還有以高468米的東方明珠電視塔和居世界第三高度的88層的金茂大廈，馬上環(huán)球金融中心也將加入進來，使該地區(qū)擁有了絕對標志性建筑物，極度擁有品牌傳播的元素和因子，因此我認為該地區(qū)作為中國乃至亞洲的標桿已具備了硬件和軟件。
品牌個性：
高端的商務(wù)辦公中心
非生活區(qū)
小規(guī)模的購物中心
2、浦東世博會展區(qū)域
浦東世博－花木國際會展集聚區(qū)。具體的發(fā)展思路是以長江三角洲地區(qū)場館面積最大、設(shè)備最先進、服務(wù)環(huán)境良好的上海新國際博覽中心為依托，以陸家嘴地區(qū)和即將啟動的世博會地區(qū)擁有的一大批良好硬件設(shè)施為基礎(chǔ)，吸引國內(nèi)外著名的公司入駐浦東，加強國內(nèi)外文化交流，舉辦國際國內(nèi)一流的專業(yè)性和綜合性大型展覽和會議，努力建成全國乃至環(huán)太平洋地區(qū)著名的國際文化交流、商務(wù)辦公、會展旅游集聚區(qū)之一。
主功能就是世博會展——旅游功能，次功能是辦公區(qū)域，其他為配套功能。
3、張江高科技集聚區(qū)
張江高科技創(chuàng)意文化和信息服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。這一區(qū)域今后將推動和擴大全市“聚焦張江”的政策效應(yīng)，加快推進國家級文化產(chǎn)業(yè)和信息服務(wù)業(yè)基地的建設(shè)，繼續(xù)加大智力引進的力度，利用現(xiàn)有的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)和生產(chǎn)相對集中的優(yōu)勢，建成國際一流、以軟件產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、以軟件園和銀行卡產(chǎn)業(yè)園為依托的創(chuàng)意文化和信息服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)。
特征明顯：就是高科技集聚區(qū)
4、西藏路現(xiàn)代商務(wù)區(qū)
西藏路環(huán)人民廣場現(xiàn)代商務(wù)區(qū)。按部署，該區(qū)域?qū)⒁劳腥嗣駨V場地區(qū)市級行政文化中心、辦公機構(gòu)集中的獨特區(qū)位優(yōu)勢，以及便捷的公共交通和優(yōu)美的綠化環(huán)境，吸引跨國公司總部或地區(qū)總部以及國內(nèi)外著名中介機構(gòu)入駐，重點發(fā)展總部經(jīng)濟和中介、信息、娛樂等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)行業(yè)，努力建成體現(xiàn)城市繁榮景象、最具規(guī)模的高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)匯集、展現(xiàn)新型時尚魅力特色的商務(wù)集聚區(qū)。而與中央商務(wù)區(qū)相配套，南京路、西藏路區(qū)域還將主要引進世界頂級品牌，以世茂國際廣場、新世界綜合消費圈、一百商城為中心打造以歷史文脈為主的綜合消費區(qū)。
我認為該地區(qū)是購物兼有旅游為主功能，而商務(wù)仍是定位中端的辦公區(qū)。
5、淮海中路商務(wù)區(qū)
淮海中路國際時尚商務(wù)區(qū)。這一區(qū)域的發(fā)展將以高能級、高密度、高增值、高輻射的商貿(mào)物流業(yè)、休閑服務(wù)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)以及廣告?zhèn)髅綐I(yè)為支撐，以引進跨國公司地區(qū)總部和世界品牌旗艦店為重點，將努力打造世界５００強企業(yè)和國際品牌的集聚地，成為國際水準的國際大都市商業(yè)商務(wù)中心。
具體的規(guī)劃是，淮海中路的東段（重慶路至西藏路）將建國際商務(wù)區(qū)。在現(xiàn)有８６萬平方米的高級商務(wù)樓外，未來五年東段南部還將建設(shè)４０萬平方米的甲級寫字樓；西段則以創(chuàng)造現(xiàn)代零售業(yè)和時尚服務(wù)業(yè)相濟的風貌特色區(qū)為重，實施業(yè)態(tài)創(chuàng)新和品牌升級，提高商業(yè)文化附加值。在２～３年內(nèi)，爭取將國際時尚品牌比例從目前的５０％提高到７０％。
我認為淮海中路的主功能還是購物中心，同時該地區(qū)的屬于高低檔次的購物并存的區(qū)域
而次功能則是中端辦公商務(wù)中心。
該地區(qū)作為辦公區(qū)域的條件
道路交通設(shè)施便利：
規(guī)劃道路紅線：淮海社區(qū)內(nèi)城市道路規(guī)劃分為主干路、次干路、支路三級，主干路道路紅線50—60米，次干路道路紅線24—35米，
支路道路紅線12.2—24米。
軌道交通
根據(jù)全市軌道交通系統(tǒng)規(guī)劃，淮海社區(qū)內(nèi)有規(guī)劃1號線（R1）、9號線（R4）、10號線（M1）、12號線（M2）、13號線（M5）、14號線（M6）、8號線（M8）線經(jīng)過。1號線（R1）線已建成。
車站
保留軌道交通1號線（R1）車站3座；新增9號線（R4）車站1座、10號線（M1）車站3座、12號線（M2）車站2座、13號線（M5）車站3座、14號線（M6）車站3座、8號線（M8）車站1座
6、徐家匯商務(wù)區(qū)
徐家匯知識文化綜合商務(wù)區(qū)。這一區(qū)域的發(fā)展將依托徐家匯豐富的歷史文化底蘊、繁榮的商業(yè)商務(wù)和領(lǐng)先的教育科技優(yōu)勢，重點發(fā)展高水平的商貿(mào)商務(wù)、科技研發(fā)、咨詢中介和醫(yī)療保健等知識密集型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；計算機、數(shù)字娛樂、軟件開發(fā)等信息服務(wù)業(yè)以及會展旅游、教育培訓(xùn)等文化綜合服務(wù)業(yè)。其定位是“綜合服務(wù)功能完備、輻射力強的現(xiàn)代化城市副中心”。
7、虹橋涉外商務(wù)區(qū)
從上世紀９０年代以來，虹橋地區(qū)就依托虹橋機場國際航線引入的港臺及外籍人士，發(fā)展成高檔涉外居住區(qū)。而作為國務(wù)院批準的首批１４個經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)之一，虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)已發(fā)展成以外貿(mào)中心為特征，集展覽展示、商務(wù)辦公、居住餐飲、購物等于一體的新興商貿(mào)區(qū)，并專設(shè)有涉外領(lǐng)館區(qū)。
依靠這些優(yōu)勢，未來的虹橋商務(wù)區(qū)將吸引更多外事機構(gòu)、外資企業(yè)和國際機構(gòu)入駐，建設(shè)國際學(xué)校、涉外住宅、涉外酒店、展覽展示設(shè)施、商務(wù)辦公樓，營造更好的交通、生態(tài)和“數(shù)字長寧”環(huán)境，為上海和長三角提供航空物流、國際采購展覽、涉外賓館、國際教育文化、涉外居住以及相關(guān)的信息服務(wù)和專業(yè)服務(wù)，旨在成為上海的涉外經(jīng)濟商務(wù)服務(wù)平臺和長三角的商務(wù)服務(wù)平臺。
該地區(qū)職能明確屬于涉外商務(wù)區(qū)。
8、北外灘航運服務(wù)區(qū)
位于黃浦江和蘇州河交匯處的北外灘，區(qū)位優(yōu)勢相當明顯。依托上海航運交易所等功能性機構(gòu)，其將重點吸引船代貨代企業(yè)、物流企業(yè)、船公司尤其是世界大型班輪公司、海事法律商務(wù)會展、郵輪公司入駐。大力發(fā)展航運金融與保險、仲裁公證公估、信息服務(wù)、人才培訓(xùn)等服務(wù)產(chǎn)業(yè)，培育進出口貨物物流服務(wù)、航運市場服務(wù)和國際客運服務(wù)等三大功能，成為上海國際航運中心的重要組成部分。
根據(jù)規(guī)劃，未來三年北外灘的商務(wù)硬件環(huán)境將大為改善，幾十萬平方米的商務(wù)辦公樓宇將陸續(xù)建成投入使用。從現(xiàn)在起到２００８年是加速推進階段，主要是大力推動航運中上游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加大力度營造航運商務(wù)環(huán)境。２００９年以后進入全面提升階段，總體目標是到２０１０年初步構(gòu)建以航運市場服務(wù)為龍頭、以郵輪經(jīng)濟為亮點的現(xiàn)代航運服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)體系。
特征明顯：航運服務(wù)區(qū)，期于均為配套功能
9、江灣五角場科教商務(wù)區(qū)
江灣五角場科教商務(wù)區(qū)。充分發(fā)揮“知識楊浦”的特點，江灣五角場的目標是引進國內(nèi)外知名企業(yè)研發(fā)中心和科技教育機構(gòu)，重點發(fā)展科技研發(fā)和教育培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)的商貿(mào)、金融、科教辦公、科技展示等產(chǎn)業(yè)，以建成集科技創(chuàng)新、科技中介、科教文化交流、金融服務(wù)、商務(wù)辦公、商業(yè)購物、休閑娛樂等功能于一體，以知識創(chuàng)新區(qū)中央社區(qū)為核心的江灣－五角場科教特色商務(wù)集聚區(qū)。
10、長風生態(tài)商務(wù)區(qū)
長風生態(tài)商務(wù)區(qū)。擁有豐富的水資源和綠資源，是該區(qū)域最大的特色。因此，長風商務(wù)區(qū)的建設(shè)將突出生態(tài)水景的優(yōu)勢，努力實現(xiàn)“水、綠、建筑”的完美組合，構(gòu)筑高科技國際娛樂中心和以濱河綠色休閑長廊為特色的都市娛樂休閑時尚圈。同時，該區(qū)域還將吸引國內(nèi)外知名大公司設(shè)立總部、分公司、營銷結(jié)算中心、研發(fā)中心及各類中介服務(wù)機構(gòu)，發(fā)展以現(xiàn)代工業(yè)設(shè)計和科技創(chuàng)新服務(wù)為主體的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群，重點建設(shè)以組團式辦公樓為載體的生態(tài)商務(wù)港。最終形成景觀、生態(tài)、經(jīng)濟等各項服務(wù)功能和諧統(tǒng)一的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和蘇州河生態(tài)走廊新景觀。
11、不夜城商務(wù)區(qū)
不夜城現(xiàn)代交通商務(wù)區(qū)。該地區(qū)的交通樞紐地位和人員快速流動的特點，決定了其發(fā)展將以現(xiàn)代交通服務(wù)業(yè)為核心。按規(guī)劃思路，不夜城地區(qū)將以交通產(chǎn)生的人流、物流、信息流、資金流為基礎(chǔ)，通過吸收和利用市內(nèi)外、國內(nèi)外各類交通要素，整合閘北區(qū)的交通和商務(wù)資源，重點發(fā)展中小企業(yè)商務(wù)服務(wù)和旅游組織服務(wù)，同時提供商貿(mào)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、賓館休閑、中介服務(wù)等配套服務(wù)業(yè)。
據(jù)悉，占地約２平方公里的不夜城現(xiàn)代交通商務(wù)核心區(qū)，到２０１０年將基本完成建設(shè)任務(wù)。不夜城北片商務(wù)、旅游服務(wù)中心，在未來幾年里依托已建的上海長途客運總站和規(guī)劃中的上海旅游綜合服務(wù)中心，將集聚一批知名的旅行社和旅游企業(yè)，形成旅游集散中心，成為上海北部地區(qū)的旅游集散地；中興路北面，則將形成國內(nèi)滬辦機構(gòu)和中小企業(yè)商務(wù)服務(wù)集中區(qū)，成為長三角及全國其他省市中小企業(yè)進入上海的橋頭堡。
該地區(qū)為中低端的商務(wù)中心，面對的投資商就是國內(nèi)滬辦機構(gòu)和中小企業(yè)商務(wù)服務(wù)集中區(qū)。
綜合以上這些商務(wù)區(qū)進行歸類：
我認為“梅泰隆”地區(qū)主要的機會點在于建立一個購物功能與商務(wù)功能并重的區(qū)域。
逐步成為一個上海，乃至中國的一個高端購物中心區(qū)域，為這個功能而添加附加的娛樂，交通，公共設(shè)施等等輔助功能。
同時該地區(qū)的商務(wù)功能也要逐步進入有所選擇，提高檔次，成為在上海地區(qū)非金融中心的高端商務(wù)中心，引入的企業(yè)主要包括外資和合資為主。
作用：為“梅泰隆”地區(qū)
定位高端商務(wù)中心，那么“梅泰隴”最大競爭對手就是陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，但是陸家嘴的品牌個性已經(jīng)將這地區(qū)作為了一個金融相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聚集點。
所以避開陸家嘴的最大方法，定位不同的投資商。
主要以咨詢，廣告等服務(wù)性和代理性為主的外資和合資企業(yè)。
開設(shè)購物功能，那么它的最大的競爭對手就是南京東路
南京東路介紹：
南京東路東起中山東一路，西迄西藏中路，全長約1600米。
南京東路不僅集中了上海最大的百貨商店、醫(yī)藥商店、服裝商店、絲綢呢絨商店、食品商店等，備有各種中外商品，而且匯聚了眾多國內(nèi)最大的零售商店和商業(yè)股份有限公司，如商品零售額位居全國商業(yè)企業(yè)前茅的上海第一百貨商店股份有限公司、上海華聯(lián)商廈股份有限公司等，享有購物天堂的美譽，是上海市繁華的商業(yè)大街。
從河南中路至西藏中路一段長約1000余米的南京東路為全天候的花崗巖路面步行街，是游客購物、觀光的好去處，平均日客流量150萬人次，最高日近300萬人次。在南京東路步行街中心偏北是4.2米寬的，由紅色花崗巖鋪成的“金帶”，在“金帶”上設(shè)座椅、花壇、城市雕塑、電話亭、服務(wù)亭、指示牌、路燈等�！敖饚А币阅鲜�7米寬的觀光車道，北側(cè)建有一條方便盲人行走的無障礙通道，盲道邊上有一排地燈，用以夜間照亮路面。在浙江中路口附近建有面積達880多平方米的世紀廣場和288平方米的特大電子顯示屏，還設(shè)有露天舞臺供表演、展示用，經(jīng)常有雜耍、彈唱、器樂合奏、群眾文藝等表演。在廣場的東西部分分別是音樂噴泉和3米多高的東方寶鼎。在世紀廣場、置地廣場、河南中路地鐵廣場有休閑吧。步行街上還有義務(wù)服務(wù)隊，專為游客提供導(dǎo)購、導(dǎo)游服務(wù)等。
在南京東路步行街上，除了上海市第一百貨商店、華聯(lián)商廈、友誼歐洲商城繼續(xù)經(jīng)營百貨外，其他商店不再經(jīng)營百貨，而改為特色店、專賣店、娛樂城等，并恢復(fù)了一些百年老店、名店，使步行街集采購、旅游、商務(wù)、展示、文化五大功能于一體。
但是南京東路的品牌個性我認為是一個低檔的消費中心，一個全國的旅游中心。
“梅泰隆”的最大機會就是目標消費者提高檔次，全力打造上海最高端和最高檔的購物中心，成為一個集合。
我認為定位高端消費的購物中心，上海本身已經(jīng)具備這些條件。
首先是上海作為中國最高端的城市，本身的市場消費容量已經(jīng)具備消費高端奢侈品的能力。
其次作為全國的金融和貿(mào)易中心，我認為上海所吸引的各地商人等等也具備消費高端奢侈品的能力。
還有上海作為世界的知名大都市，我認為上海也是具備足夠的吸引力。
品牌正確的定位的價值：
CBD品牌資產(chǎn)創(chuàng)建中正確的品牌定位的現(xiàn)實價值
我認為正確的定位，不但可以幫助“梅泰隆”作為一個成功的品牌避開不必要的競爭，開創(chuàng)一片新天地，在上海，最成功的事例就是新天地的建設(shè)就是品牌定位得當，如今成為一個時尚的餐飲酒吧中心，成為上海地區(qū)的外國人和上海的時尚人士的集聚的中心。
其次就是實現(xiàn)社會的資源的最大化配置，我認為社會的發(fā)展就是變的專業(yè)化，人的分工如此，城市的功能發(fā)展也是如此。
（未完待續(xù)）
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